Taşınmaz Önalım Hakkı
Önalım Hakkının Kullanılmayacağı Durumlar
- Satış dışındaki temliklerde önalım hakkı doğmaz.
- Kamulaştırma ve düzenleme ortaklık payı kesilmesi hallerinde önalım hakkı kullanılmaz.
- İcra yolu ile satışlarda önalım hakkı doğmaz.
- Tapu iptal ve tescil davası ile taşınmazın mülkiyetinin başkasına geçmesi halinde de önalım hakkı doğmaz.
- Taşınmazın bağışlanması halinde önalım hakkı kullanılmaz.
- Şirket birleşmeleri ile oluşan yeni mülkiyet durumlarında önalım hakkı kullanılmaz.
- Önalım hakkında konu taşınmazın bir şirkete sermaye olarak konulması halinde önalım hakkı kullanılmaz.
- Taşınmazın ölünceye kadar bakma sözleşmesine konu olması halinde önalım hakkı kullanılmaz.
- İntifa hakkı tesisi edilmesi sebebi ile önalım hakkı kullanılmaz.
- Bağışlama ve trampa durumlarında önalım hakkı kullanılmaz.
- Vakıf kurma işlemlerinde önalım hakkı kullanılmaz.
- Taşınmazın, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hâllerinde önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım Davası
Önalım hakkı, önalım alacaklısı tarafından dava açılarak kullanılır. Önalım davasını, önalım alacaklısı açar. Önalım alacaklısı hakkını devrettiyse (aksi sözleşmeyle kararlaştırılmışsa devredilebilir aksi halde devredilemez) dava açma hakkı devralana geçer. Önalım hakkı sahibinin ölmesi halinde dava hakkı mirasçılarına geçer.
Önalım davasında husumet eğer taşınmaz tapuda üçüncü kişi adına tescil edilmişse üçüncü kişiye karşı açılır. Taşınmaz henüz üçüncü kişi adına tescil edilmemiş ise dava satıcı aleyhine açılır.
Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır. Süreler hak düşürücü süredir. Sürelerin geçirilmiş olması ile artık dava açma hakkı olmayacaktır.
Üç aylık hak düşürücü süre önalım alacaklısına satış işleminin noter kanalıyla tebliğ edilmesiyle başlar. Noter bildirimi olmadan üç aylık hak düşürücü süre işlemeye başlamaz. Önalım alacaklısı iki sene içerisinde bu hakkını kullanabilir. Bu hakkın kullanıldığı tarihte taşınmazın değerinin arttığı gerekçesi ile önalım alacaklısından bu artışa göre ödeme yapması istenilemez.
Önalım davasında, önalım alacaklısı hâkimin tayin ettiği süre içerisinde satış bedeli ve alıcı tarafa isabet eden tapu masraflarını depo etmelidir. Bedelin depo edilmesinden sonra taşınmazın önalım alacaklısı adına tesciline karar verilir. Önalım alacaklısı kararın kesinleşmesi ile tapu müdürlüğüne giderek taşınmazın adına tescilini sağlar.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Önalım hakkından feragat tapu müdürlüğünce resmi şekilde yapılabilir.
Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Önalım hakkının devredilebileceğine ilişkin olarak sözleşme yapmak mümkündür.Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
Önalım hakkı, önalım hakkına konu taşınmazın yok olması veya önalım alacaklısının bu hakkından feragat etmesi ile son bulur.
Bayar Hukuk Bürosu kurucusu Avukat Hüseyin BAYAR, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre taşınmaz önalım hakkı sözleşmesi hakkında kaleme almıştır.
